🏠 고령 은퇴자가 강남에 오래 머무는 것이 문제일까?

세대 간 주거 순환을 위한 ‘정책 보완’이 필요한 이유

강남 3구를 비롯한 핵심 주거지에는
수십 년 전 구입한 주택을 보유한 고령 은퇴자들이 대거 거주하고 있습니다.
이들은 실거주이긴 하지만, 대부분 현금 흐름이 낮고, 세금 부담을 줄이기 위해 장기 보유만 유지하는 경우가 많습니다.

결과적으로 **젊은 세대가 진입할 수 없는 ‘주거 고착 지대’**가 형성되고 있습니다.

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🔍 왜 문제가 되는가?

• ✔️ 세대 간 기회의 단절
  → 입시·직장·육아에 유리한 핵심 지역에 20~30대가 진입 불가능
• ✔️ 지역 활성화 저해
  → 은퇴자는 소비력이 낮고 경제 활동이 줄어든 반면, 젊은 인구 유입은 정체
• ✔️ 주택 자산의 사회적 활용 비효율
  → 고가 자산이 낮은 세금으로 방치되는 결과

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🧩 그렇다면 어떻게 정책을 보완할까?

✅ 1. “고령 1주택자 장기 보유”에 대한 보유세 ‘유예가 아닌 분리 과세’

• 일정 나이 이상(예: 70세 이상) + 소득 일정 이하인 경우
  → 보유세 ‘전액 면제’가 아니라 ‘사후 납부 또는 분할 납부 구조’ 도입
  → 상속·매도 시 정산 (예: 역모기지세 구조 응용)
  📌 자산은 있지만 소득이 없는 상황을 반영하면서도, 정책 유인은 유지

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✅ 2. “거주 이전 유도형 장려 정책” (소위 ‘다운사이징 인센티브’)

• 핵심지는 젊은 세대에 열어주되, 고령자는 인프라 좋은 중간지대(예: 강북 재정비 지역)로 이동 유도
• 예시 정책:
  • 매도 후 공공임대 우선 공급
  • 양도세 감면 + 이사 지원금
  • ‘고령자 전용 스마트타운’ 개발

📌 주택 매각을 '실질 손해'가 아닌 '삶의 전환'으로 인식시켜야 유인 효과

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✅ 3. 강남 등 핵심지 보유세 누진화 + 거주 여부 연동 과세

• 실거주 여부에 따라 보유세 차등 적용
  → 단독 거주 + 소득 낮은 고령자 = 부담 조정
  → 장기 미거주자 또는 상속 후 방치 주택 = 세율 강화

📌 집이 ‘사는 곳’이 아니라 ‘쌓아두는 자산’으로 변질되는 걸 막아야 함

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✅ 결론: 집을 가진 것이 죄는 아니지만, 기회를 독점해서는 안 된다

고령층의 안정된 주거는 보장하되,
그 주거가 공정한 기회의 흐름을 막는 벽이 되어선 안 됩니다.

정책의 목적은 ‘벌주는 것’이 아니라
자산의 순환과 기회의 분배를 가능하게 하는 질서의 회복입니다.